马光远昆明谈调控“房价有30%的下调空间”

    任行情涨跌，房地产业的任何一点风吹草动总是能聚焦起绝大多数人的目光。特别是从去年11月以来，房地产市场更显波诡云谲。10月16日上午，“云岭经济暨企业领袖高峰论坛”第十讲在云南大学科学馆二楼报告厅开讲，北京大学风险投资研究所研究员、央视财经评论员马光远博士以“新一轮地产调控指向何方？”为题，梳理房地产调控新政前后、解析调控过程中的利益博弈和风险，剖析新政的新层次原因，并对目前市场热议的房产税、限购令等政策措施进行深入分析。
    “云岭经济暨企业领袖高峰论坛”是本报发起的公益性讲座，论坛2010年度由红塔烟草（集团）有限责任公司独家冠名，主办单位为云南省企业联合会/云南省企业家协会、云南出版集团有限责任公司、中国改革研究院昆明分院和云南省民营企业家协会，承办单位为云南信息报社、云南大学工商管理与旅游管理学院、云南省企业家协会职业经理人联谊会和云南省市场学会。
     “在中国，房地产已不单纯是个经济层面的问题，房产、房价、买房等关键词渗透在我们生活的方方面面。   ‘9.29新政’启动了新一轮房地产调控，面对新政，我们该如何认识？事情会向何方向发展？”师从成思危先生的经济学博士、央视财经评论员马光远10月16日在论坛开始就抛出演讲主题，而他认为一但了解清楚了目前房地产政策调控目的何在、市场供需情况如何、又有哪些风险相伴等问题后，一个处于多重关系博弈下的房地产市场走向将显得清晰。
    1、评新政
    政策很严厉但执行不到位
   “4.17新政”没有执行到位，如果措施执行到位，房地产市场不应该仍停留在目前“量跌价涨”的行情上。
    一般来说，每一轮房地产调控启动后，市场上随即会出现一定的观望情绪，那些对房地产调控新政持乐观预期的购房者，也由积极购房转向观望，期待房价能够有所回落。之后，房地产市场陷入开发商与购房者、政府与开发商等多重利益的博弈中。最后，僵持的结果往往是，购房者扛不住了，被新政抑制出现短暂缓涨或停滞的房价，最终都会走出一波反弹行情。
    本轮“9.29新政”调控后，目前市场上的博弈现象已经出现，房地产市场未来是不是也会重复以往的循环呢？
马光远介绍，自去年12月，中央打出以“营业税2变5”等为主要内容的第一拳房地产调控，今年“4.17新政”（又称新“国十条”）又启动第二轮房地产调控，再到“9.29新政”（又称新“国五条”或“五项措施”），中央已经相继启动三轮房地产调控。但由于新政执行相对温和，前两次调控的市场效果无法让对新政有较大预期的购房者满意。
    从目前市场反应看，两轮新政调控后，房价依旧未出现购房者预期中的大幅调整现象。
     “‘4.17新政’号称‘史上最严’，其语调严厉程度前所未有，中央的态度非常严厉，这表明政策调控在以往‘温和’的基础上出现了大转变。‘9.29新政’中首付30%要求等措施，更是对以往严厉政策的层层加码。”马光远表示，中国从来就不缺政策，缺的是执行力。如果此前出台的系列调控措施能够全部执行到位，目前房地产市场不可能呈现持续的高企态势。与此同时，经济形势的变化也为后续房地产市场的发展埋下了很多不确定性。一季度我国GDP同比增长11.9%，二季度GDP增速下滑，同比增长率为10.3%，这让部分人士担心中国经济“二次探底”或增速下降，在地产调控的执行中也就显得犹豫。
    对此，马光远提出了几点看法：相关部门不宜过分拔高GDP的增长意义；中央调控措施要有连续性；中国经济“二次探底”的可能性为“0”；如果不能坚持“4.17新政”“9.29新政”内容，市场信心将受到较大打击。
    2、说房价
    房价有30%左右下调空间
    市场上的僵持局面，事实上已有局部突破。目前北京城区房价降幅在15%左右。房价如果能实现30%的下滑，能够起到很大的安抚民心的作用。
    针对目前房地产市场上呈现的僵持态势，马光远表示，事实上，局部城市房价的量价齐跌情况已经显现。据他考察，目前北京已经能够看到房价下降的一些苗头。新政后，北京城区楼盘房价普遍下跌了10%左右，再把一些商家给予的优惠幅度加进去，降幅在15%左右。北京的房价已经显现微调。
     在马光远看来，房价至少还有30%左右的下调空间，“3月份的时候，我预测会有30%的跌幅，因为2009年涨得太快了，很多地方涨了不止一倍。当年3月，北京亚运村很多楼盘售价是12000元/平方米左右，到今年3月份，价格涨到35000元/平方米左右，这个不只是1.5倍的概念，由此来看降30%并不是难事。即使降30%，也高于去年年初的水平。”马光远所说的30%，还考虑到银行首付和金融风险等问题。
     “但从现在看，还没达到30%的降幅。”马光远表示，房价如果能实现30%的下滑，才能起到安抚民心的作用。
    3、谈趋势
    楼市能置身经济规律之外吗？
     “9.29新政”之后调控决心开始明确。如果新政真的能把房价压一压，未来房地产市场还是会向下走的。
     “从政策的针对性看，9.29新政对遏制房价是好政策，比如限购令、政策执行力以及未来可能出台的房产税。对此，我会打80分。”马光远表示，从“9.29新政”内容可见，政府调控房地产市场的决心非常明确，楼市“金九银十”肯定不会出现，未来房地产市场走势将更明朗。未来房地产市场，第一是对政策本身要有正确的评估，不能期望太高，也不能太绝望。政府的初衷好，决心也有，政策本身能起到一定的降温作用。但是能不能达到效果，除了政策之外，还要从人的角度来看，还要看是否缺执行力，是否动真格。目前看是有动真格的决心，而且地产市场整个下行的趋势已经开始凸显。
     但在房地产市场上，很多人看到的是“房价只涨不跌”的预期，购房热情异常之高。房价未来是涨还是降？一直以来，支撑房价上涨的因素和导致下跌的因素博弈都很激烈。马光远认为，目前市场上多重因素的博弈非常激烈，唯一能够判断的是如果房价还继续疯长，就很危险了。
    2007年，股市上涨到6100点，然后开始下跌，跌到4000点的时候，有人认为可以抄底了，买进，结果跌到1600点。在马光远看来，不管是股市还是楼市，都受经济规律约束。从短期来看，走势比较明朗，有下调的空间，中期，要看政策的引导和控制，远期来看，降价的可能是确定无疑的。每年年底到春节前后都是房价的最低点，如果买房，有购房需求的可以在那个时候看看是否有机会。
     “未来房地产市场走势还需要拭目以待。我们已经很多次希望落空了，不妨再落空一次，说不定会有转折点。”马光远表示。
    总体来说，房地产调控政策本身还不明确。马光远表示，“限购令”持续时间可能不长，不应该对“限购令”的作用有太多期待；可能出台的房产税本质上难以调控房价高低，它是实现地方税制转型的一个方式，将增加地方税收，并可能对所有人征收；全国土地供应不是没有，而是没完成供应，土地市场的缺口并不大；目前市场供应也是比较充足的。
    在本周五本报《黄金楼市》中将有更多马光远先生本次讲座内容的报道，欢迎读者关注。本报记者刘欢贾娜
    ■精彩观点
    限购房产不如限年龄
    马光远：目前，已有多个城市在向限购靠齐。但我觉得限购只是降温，就如发烧的孩童，并不能从根本上解决发烧的病症。限购只会影响成交量，或者出现假离婚这样的非常规想法。负面作用还会导致人心惶惶，认为住房的供应量是不是很紧张？到头来有可能变成披着高期望外衣，却让公众失望的“棋子”。广州对购房年龄的限制显得更合理，18岁以下的人不可以购房子，这样就留了更多机会给需要房子的人，也打击了炒房者或者囤房者。
    不妨把产权延至100年
    马光远：目前，国家为了保证土地所有权，规定房产为70年产权。而这样的限制只可能让房价上涨。那么可不可以改成不限制房产年限呢？又或者延长年限。如果我们的房产是100年或者超过100年，就算是我们的房子过30年就会拆迁，剩下的70年可以进行土地使用权交易。如果土地使用权买卖自由，届时房价是不是也会随之下调呢？目前，地价高、拆迁成本高就很难让房价下调到老百姓的预期。
    房产市场上假数据太多
    马光远：网络上的房产信息数据可信度太低，有可能在一段时间内房价过高，导致销售情况不太好，但是开发商通过降价或者优惠等方式，让前久卖不出去的楼盘一下子成了“日光”盘等。所以网络上的环比、对比数据还是先弄清楚前提再说，为什么突然会环比上涨？除了参考政策以外也要看看开发商是不是玩了新花样？只信网络上的假数据，你将很难正确判断市场。