昆明楼市下半年供需矛盾或缓解

　　“新国八条”横空出世、昆版限购令落地、“一房一价”政策落实、央行两次加息……2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情。而在与这些房地产政策和金融调控不断磨合之下，昆明楼市上半年在纠结、博弈和重压中渡过：观望气氛四散弥漫，购房者、开发商等各方势力拉锯，成交量低位徘徊震荡但房价并未松动。同时随着下半年调控效应的深入，开发商销售压力或将愈来愈大，资金更为紧张，积极推盘销售以回笼资金或将成大势所趋。
 
 
　　关键词：政策
　　多举频繁发力观望氛围浓郁
　　今年上半年的楼市调控措施进一步升级和加深，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。本论调控以1月26日的“新国八条”拉开序幕，“新国八条”的出台，把“限购”推向全国，并上调了二套房首付比率至六成以上；而后昆版限购令细则“靴子”落地；“一房一价”政策从5月份开始正式实施。与此同时，国家为调控通胀，不断提高金融机构存款准备金率并多次加息。1月至6月，央行每月上调一次存准率，每次0.5个百分点，将大型金融机构存准率推达历史高点21.5%；央行还分别在2月和4月加息25个基点。
 
　　关键词：成交
　　交易量疲软房价高涨遏止
　　在调控政策的作用下和浓郁观望氛围的影响下，昆明楼市成交量震荡下行。在今年调控力度最松的一个月1月共成交12536套，交易量占到半年成交总量的30%，并成为前六个月月销售的最高点。但随着“限购令”的出台，加之春节假日因素，2月份的市场明显“降温”，仅成交4611套。而在3月这个令人期待的节点上，继续延续2月份的下滑态势。直至进入4月，随着新开楼盘的增多和昆明春季房交会的助力，成交量回升到10684套。然而“银四”积极表现却未能持续多久，传统的“红五月”行情寡淡收场。6月份也并没见起色，交易量继续下滑，3574套的销售数据创今年来月成交情况的最低纪录。　　
　　成交量的疲软却并没有影响到成交价格，昆明房价未见松动迹象。“6301元/平方米、6351元/平方米、7396元/平方米、6692元/平方米、6191元/平方米、8557元/平方米”这一列数据是对应昆明1至6月的楼市成交均价。从这六个月份昆明楼市成交均价来看，基本维持在7000元/平方米左右的水平，不过一段时间内周交易均价还是出现突破8000元大关的情况，更有单日房价在万元之上。
 
　　关键词：土地
　　土地大量供应市场成交平稳
　　昆明土地市场上半年呈现出供应井喷的态势，较去年同期相比供应量有较大地增长，其中今年二季度是土地市场最为火爆的时期。据昆明市国土资源局土地交易中心的统计数据显示，2011年上半年，昆明市共计成交360宗，土地成交20631.524亩，是去年同期的6.34倍，同比增长535%，而2010年全年的土地供应总量也不过9905.91亩，今年上半年的土地成交量就已达到去年全年的2.08倍。
　　不过，对于供应放量，房企拿地却普遍表现并不积极，自今年开春以来昆明土地易市场多呈现“底价成交”的常态。之所以土地交易毫无“火药味儿”，首先是因为这些地块多以挂牌形式进行交易，另一方面原因在于目前调控政策逐步落实，加上信贷收紧，使开发商开始放缓入市节奏，观望市场走向，拿地也更为谨慎和理性。
 
　　关键词：走势
　　下半年供需矛盾或趋于缓解
　　随着银根紧缩和信贷收紧，下半年，开发商资金链普遍将面临新的考验，加上年底做业绩的因素，开发商推盘积极性会有实质性的提高，以销售产品的方式快速回笼资金解决资金紧张压力，这样一来，供需不平衡的突出矛盾或将在一定程度上得以缓解。此外，去年进入施工阶段的很多城中村改造项目预计都会在下半年推出，这也会使供求量有所增加。不过在楼市供求关系发生变化的情况下，整体房价是否会下滑还尚难预料，具体得观察7、8月份的成交情况以及之后的调控力度。
另外，今年政府从源头开始动作，进一步增加了土地供应量，以调节商品房市场的供需平衡。同时有关部门还开展整顿和规范房地产市场秩序行动，重点打击囤地炒地、捂盘惜售和违规预售行为。并全力推进保障房建设工作，形成以公共租赁住房为主、廉租住房、限价商品房、租赁补贴发放等为辅，涵盖各种不同收入层次人群的住房保障体系。
 
　  开发商融资能力受考验
　　——访云南大学教授、博导徐光远
　　2011年上半年，昆明楼市经历了一个称不上惨淡但远非乐观的时期，作为上半年的最后一个月，整个6月昆明主城四区及呈贡新区共成交各类商品住房3574套，交出了一个今年以来最差的成绩。成交的清淡并非意味着市场的平静，反而现在来看，购房者和开发商之间的博弈越发白热化，这样一种局面已经成为整个楼市调控的大背景下，市场变化的直接体现。
　　“大家都在观望，其他城市（价格）开始回落，昆明反而涨了。”云南大学教授、博导徐光远在接受记者采访时也谈到了目前楼市的这种现象，他告诉记者，虽然目前从统计数据来看，昆明楼市每平方米均价有所下滑，但是这个数据中包括了昆明主城以及县区。
　　导致这个结果的因素来自两方面，徐光远告诉记者，2010年全年土地供应量在1.2万亩左右，相比楼市需求来说，这个数字相对偏少，造成今年来房源上的不足。同时，城中村改造的大规模推进，明显增加了市场需求量。
　　但与此同时，2011年上半年却又是楼市调控政策和货币紧缩政策相互交织，对整个房地产市场产生重大影响的时期，在这样的背景下，购房者和房地产商都主动或者被动地保持谨慎态度。
 
　　这样的局面是下半年是否会有所改变？
　　“下半年楼市并不乐观。”徐光远说出了自己判断。
　　徐光远认为，首先从土地市场来说，今年的土地市场相对去年明显“井喷”，仅6月份一个月就集中出让了210宗土地，总出让面积达13947.02亩，是去年总量的1.41倍。如果光从数据上看，这样大的土地供应对于缓解楼市供应紧张效果应该很显著，但徐光远却表示了担心：“这可能会增加开发风险。”
　　徐光远解释说，当前CPI高企，央行连续提高存款准备金率以及加息，银根紧缩的局面至少还要持续一段时间，开发商如果这个时候拿地，其后期开发有可能要面临“去哪筹集资金”的问题，而且开发建设是有期限的，政策规定土地闲置一定时期后，政府有权收回重新“招拍挂”，所以开发商就得在很短的时间里筹集到项目开发资金，这成为一大风险。
　　其次，即使开发商将项目成功建设完成，还面临“谁来买”的问题。徐光远举例说，现在购房大部分人得靠银行贷款，即使在如此紧的贷款环境下，购房者能贷到款，但是连续多次加息后每月大幅增加的还款额也是摆在普通购房者面前的一道槛，“可能加息前还能勉强维持，但加息后已经难以生活，这样计算后就不会买了。”他说。
 
　  风之铃房地产研究中心：“成交量同比没跌”
　　据昆明风之铃房地产研究中心数据显示：2011年上半年昆明楼市商品房共成交40705套，同比去年增长4336套，增长率为12％；成交面积297.8万㎡，同比小幅增长２％；成交金额为230.3亿元，同比去年的成交金额170.9亿元，上升59.4亿元，增长率为34％；成交均价为7733元／㎡，同比去年的5864元／㎡上升1869元，增长率为32％。
　　通过示意图，我们可以看到成交量在去年末到今年初有一个大幅度的增长，而随后今年的1至2月又出现了直线下滑，成交量陷入低谷，3、4、5月份出现小幅回升后5、6月又继续回落，尽管起落无常，但对比去年同一时期的成交情况来看还高出了一截。对此，昆明风之铃房地产研究中心经理杨皎分析，由于目前房价暂停了大幅上涨进入稳定时期，部分符合条件的刚性需求消费者选择此时入市，所以市场成交量没有出现意外的下跌。
　　“2010年上半年昆明房地产市场开盘楼盘寥寥无几，成交量较低；2010年下半年市场供应量增加，正当市场开始好转供应量出现增长时，2011年1月限购令又将昆明楼市陷入僵局。昆明市2011年1月18日出台了限购令，3月份限购令升级，更为严格，购房先要进行资格审批。政策的持续升级，让大家看到了政府稳定房价的决心。一时间，消费者开发商都开始观望。此时房价停止了大幅上涨，进入稳定时期，部分符合条件的刚性需求消费者选择此时入市，所以市场成交量没有出现意外的下跌。另外许多楼盘都开始转移营销产品类型，开始主推商业性质项目（40年产权公寓、写字楼、商铺），许多投资者此时仍然选择购买，但是随着上半年央行6次上调准备金率和2次加息，投资成本逐渐增高，许多投资客也开始转移投资方向，市场成交量开始出现下滑。”杨皎指出。
　　对于价格的看法，杨皎认为在调控政策没有松动的情况下，市场成交量不会出现大的变化，但价格不会出现下跌，毕竟市场供需关系才是真正控制价格的杠杆，在昆明市场供需状况没有得到改善的情况下，价格依然会坚挺。