政策制定权力下放 地方大打限购“太极”

摘要：8月28日，台州率先出台限购令，第二批限购序幕拉开。然而，限购令名单尚未完全出台，有最新消息称，住建部正在与20个二三线城市进行谈判，并与这些城市达成限购协议，限购政策恐将打折扣。　　限购政策打折的现象早已经出现在上一批出台限购令的36个城市中，地方政府通过种种细则和规定稀释限购的效果，给限购令松绑。有专家指出，这些城市阳奉阴违的背后是地方政府土地财政的纠葛。如果执行力度跟不上，屡屡出现为限购松绑的现象，那么即使限购名单上出现更多的城市，限购的效果也会大打折扣。
　　松绑限购花样多
　　记者梳理了各城市出台的限购令，发现多个城市仅对主城区进行了限购，而近几年房地产势头更猛的郊区县则是一片绿灯。长沙、成都、南宁、沈阳、哈尔滨等多个城市都实行部分区域限购，长沙的限购范围是市辖五区，而这五区之外的卫星城星沙，毗邻河西岳麓区的望城县等区域都不在限购之列。沈阳甚至规定了"暂停在二环区域内购买住房"，这也就意味着二环外的所有区域都不在限购之列。
　　除了将限购范围不断缩小，很多城市也打起了存量房的主意，根据长沙出台的限购令，二手房不在限制之列。而刚刚出台了限购令的台州，仿佛是为了仿效这些城市的做法，其限购也未将二手房和郊区购房纳入范围之内。
　　即使是限购范围比较大的城市，也有各种各样的方法为限购令松绑。石家庄在出台限购令后马上出台了放宽户籍政策的规定，连续缴纳养老保险六个月以上、连续务工六个月以上的省内人员都可落户，该政策与一年前需要缴纳5年以上的规定相比，被看做石家庄历史上落户最低门槛。而该政策最直接的影响就是一批因限购失去资格的外地人通过落户获得了购房资格。南宁也在限购令执行一个多月后出台了"直系亲属赠与不受限购影响、凭借父母子女关系可购房、共有产权各算一套"等松绑细则。
　　耐人寻味的是，长沙不但不限制二手房和郊区购房，还对面积做出要求，90平方米以上不在限购之列。按照长沙的政策，只有位于主城区的新建商品房，还要面积在90平方米以下才限购，市场上的多数房源都被限购排除在外。
　　限内城不限外城、限新不限旧、限小不限大……限购令执行半年来，地方政府一方面响应中央政策出台限购令，另一方面通过各种细则规定和其他政策配合，不断为限购松绑，给当地的房地产市场留下空间。
　　地方政府急于松绑限购令的最直接原因是限购令导致市场成交量下滑，开发商资金链紧张。限购令出台后，多个二三线城市的成交量下滑，存量房节节攀升。根据中原地产监测的数据显示，宁波商品房库存消化周期已达到29个月，杭州为22个月，武汉、苏州均超过15个月。
　　多位专家在接受本报记者采访时认为，成交量的下滑和市场的低迷，势必影响到未来土地市场的表现继而影响到政府土地财政收入，这对于长期以来依赖土地财政的地方政府来说才是最不愿意看到的结果。
　　北京房地产业协会副秘书长陈志就在记者采访时认为，中央政府希望通过调控房地产市场达到调整经济结构、缩小贫富差距等深层次的目的，而地方政府更着眼于土地出让金、房地产及其上下游产业交易带来的税收，在地方政府看来，限购导致的市场低迷会导致其财税收入和土地财政受到很大的影响。中央的地方利益诉求的差异导致了地方政府在限购时打折扣。
　　质量重于数量
　　成交量下滑，除了政府土地和财税收入受到影响，开发商的日子也不好过，因此对于掺水版的限购令，很多开发商表示了赞同。重庆某知名房企高管对记者表示，限购本就是非常态下的非常手段，因此各地根据自己的市场状态和影响灵活地调整政策是很智慧的做法。例如主城区限购的政策，因为很多城市郊县房地产刚起步，如果限购可能导致过度打压的后果。
　　到底是政策上"掺水"还是智慧灵活的"变化"？专家的观点似乎与开发商并不一致。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，严格执行限购政策并不是一刀切，可以有灵活操作的空间，例如长沙对90平方米以上商品房不限购的规定，意向是好的，放开高端市场既不损害普通购房者的利益也有利于保证一定的市场活跃度。但是以90平方米为界值得商榷，90平方米以下属于中小套型商品房，一部分90~140平方米的改善型住房也是不应该放开的。陈志也强调，放开高端市场值得提倡，但同时要控制住高端住宅土地的供应，只放开而不限制供应会导致开发商涌向高端住宅市场，而普通商品住宅将更加短缺。
　　但是灵活操作并不等同于给政策掺水，阳奉阴违的限购必然使得限购的效果大打折扣，从各地媒体的报道可以看出，南宁等城市松绑细则一出台，市场马上出现回暖的迹象。而沈阳对二环内限购导致三环周边房价猛涨。"政府通过限购将流动性导向城市郊区，拉动郊区房价的做法可谓表面限购，实际促销。"陈国强等专家认为，比起表面上出台限购政策，政策的具体内容和执行力度更加重要。
　　陈志也认为，这种掺了水的限购政策出台再多也很难达到调控房价的目的。台州版限购令对二手房和郊区购房的放开，使我们对其他城市的政策是否能够做到"不掺水"充满疑惑。