楼市降价潮开始向二三线城市蔓延。
历时19个月的调控，三番五次的政策加码，脱缰的楼市似乎被拉住了纤绳。
房价下降10%，15%，或者更多？
去泡沫化的过程注定很痛苦，行业的冬天深寒难捱。
但，这些都是必将经历的。
楼市过冬，玉溪亦身处寒风之中，本期记者与您一同关注。
——编者
11月17日，房产经纪人刘坤（化名）把QQ上的个人签名改成：楼市过冬。
与此同时，他经手的二手房业务已经两个月连续挂零。
“4、5月份还不错。”他说，“但9月份以后就太冷淡了，往年这个时候还是可以的。”
从全国楼市到地方楼市，从一二线城市到三四线城市，自调控实施以来，每出台一项政策，便可见牵一发而动全身的效应。其间各地市场的反应或有快慢，但在各种政策的叠加下，楼市最终还是无可争议地进入下行通道。
上半年阴，下半年雨
如果用最为简略的一句话来形容2011的楼市天气怎样，该如何表达？
先阴，后雨。
辛卯年，在新年的钟声刚刚敲过，“新国八条”、加息、上调住房公积金存贷款利率等一系列调控政策便接连到来，而后更严厉的限价、限贷、限购等措施也相继在不同范围内铺开。
19个月的调控，三番五次的加码，与此相伴的市场反映是，2月份新建商品住房环比价格下降仅有8个城市（不及目前的1/4），随后3月份增加至12个城市。然而，4、5月份又出现反弹，房价环比下降的城市变至9个。由此，也引发了国家7月份再出“新国五条”，重申调控持续，并将限购范围扩大至二三线城市。在此之后，楼市逐步发生质变，房价环比下降城市个数也稳定增长，直至10月达到34个。
再据中原监测数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富 力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。
“‘新国八条’史上最严，数次提高银行贷款利率加重购房者负担，限贷、限购对投机性购房‘斩立决’。”对于这一年出台的各种政策，业内人士有如是盘点。
就是这般，前有2010年政策的持续显效，后有本年度新增加的各路追兵，2011年的楼市被多面夹击。于是，在入春之后，越来越多的人看空后市，认为交易的持续冷淡会使得开发商回笼资金困难，最终抛盘销售。而对于投资客，多数人也持同样观点，认为他们会因资金的问题到下半年急于脱手。
果不其然，下半年据权威媒体公布数据，今年8月全国100个城市住宅平均价格为8880元/平方米，与7月基本持平(7月平均价格为8874元/平方米)。在100个城市中，56个城市价格环比上涨，44个城市环比下跌。其中上海等十大城市平均价格为15773元/平方米，与7月相比略有下降，降幅为0 .41%，为去年9月以来首次下降。
与此同时，深圳万科从9月份开始推出4个楼盘项目，其后，又有7个盘陆续开售，总套数在10000套左右，提前打响了深圳楼市的降价促销战。
市场风向已转，从标杆性房企制定的销售策略就可看出。云南也同样如此，俊发旗下的楼盘滨江俊园，在二期项目开盘时主动将价格下调20%，打响了云南楼市降价的第一枪。随后，汇都国际二期、新亚洲欢乐城、滇池卫城锦尚也相继跟随，具体的优惠幅度与手段各有不同，但打破销售僵局，加快推盘都是其目的所在。
“去年最好的时候一个月能卖40、50套，今年就淡多了，尤其是国庆过后。”玉溪某楼盘销售经理向记者讲述其负责的楼盘，“总共300多套房子从去年卖到现在还剩40多套，每个月也就能走个几套。”
“卖房的人明显比买房、看房的多了。”经纪人刘坤反应的则是二手房市场的情况，“以前在店里不时会有人进来问问房源，现在坐一天只见卖房的来登记。”
而在信贷方面的变化也从侧面反应了楼市的风雨潇潇。近期，就首套房贷利率上浮的问题，本报记者到中心城区各大银行走访，在明确回答了利率上浮情况后，银行方面还告知，年末房贷存量吃紧，部分银行目前已暂停发放贷款，而在这段时期发售的某楼盘，甚至因此被退还了其购房者的贷款申请。
环比降低终于走向同比停涨
环比下降，但同比上升，尽管下半年楼市的走势愈低，但就权威机构所提供的数据来看，全国的房价对比于2010年仍处于上升状态，下跌的仅为上涨比例。
但是，这一僵局终于被打破。就相关部门公布的10月全国房价的数据综合分析，长久以来都持续上涨着的全国房价平均环比指数开始出现下降，下降幅度达到0.14个百分点。其中，京沪穗深4个城市的新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。
虽然这一数据在今年4月份之后就始终保持着回落的趋势，但由正增长转为负增长在年内还是首次。另外，除了房价平均环比指数的回落，10月份房价环比回落城市数量的大幅度增加也显示出楼市降价的趋势已经确立，并正向全国范围内蔓延。
这是一个最具转折性的变化，其意义就在于“下半年来持续已久的价格僵局被打破，房价下降的拐点下半年出现。”对此，业内人士还进一步预期，未来半年左右，全国房价将总体保持环比下跌状态。
此一现象，在玉溪的新盘市场暂不明显，其主要原因在于已进入发售阶段的楼盘数量较少，更多项目还处于蓄客期。目前，市场冷淡最明显的表现就是交易量、咨询量减少，以及推迟新项目的面市时间。
二手房则开始有业主降低原先的心理预期，开始降价。如，近几年一些新建的小区，纯为房东投资，目前在楼市的压力下开始调低报价，逐渐接近于当时从开发商手中所购入的价格。
“好房急售：144㎡，13楼，四室两厅，56万”抚仙路上某中介在门口摆放的写字板上重点推荐了一套房源。记者上前咨询，其工作人员介绍道，“房东原价买的是3800元多/㎡，现在就转让4000来块/㎡，基本上是原价转让了。”
全国拐点？玉溪拐点？
全国拐点？交易量在下降、房价开始下调、土地一再流拍。
玉溪拐点？存量在增加，市场在变冷。
据玉溪统计部门发布的《2011年1-9月玉溪市固定资产投资完成情况分析》称，2011年1~9月，玉溪商品房屋施工面积59.14万平方米，比去年同期增长35.5%；新开工面积22.19万平方米，比去年同期增长35.9%；商品房屋竣工面积46.2万㎡，比去年同期增长1.6%；商品房销售面积71.41万平方米，比去年同期减少16.5%。
另有，保障房建设的开工建设，全市27090套（户）城镇保障性住房任务的尘埃落定，这样的数量对于当下的市场无疑有较大冲击。
“市场的竞争在加剧，洗牌期快来临了。”这是一业内人士的看法，据其阐述，就从当下几大楼盘的销售量来看，市场状况的乐观与否，一目了然。其二，玉溪城镇人均住房面积（建筑面积）到2010年已达到42.5㎡，当下地产项目的增长与其人口量的变化不相匹配，进入洗牌期是必然。
另，对于二手房市场未来的走向，亦有一资深房产经纪人也就玉溪当前的现状做出分析。据其讲述11月在参与房管部门进行的全市中介检查中，发现目前市场上有部分中介资质不全，而这些中介如不整改都将面临淘汰。
“中介本身的素质良莠不齐，现在又面临着市场冷淡，行业洗牌是必然的。”他说。
十一月末，初冬的阳光温暖和煦。刘坤像往常一样，先在本地各房产网页上发布了房源信息，然后翻开来访者登记簿打了一圈回访电话。一切完成后，坐在店里的他走到门口，站在阳光里发了一会呆。
“翻过年看看情况会不会好一些。”忽然，他扭头向记者玩笑道，“如果明年还是这样，那可能真的要转行了。”
来源：玉溪新闻网
