限购令上半年暂难取消 昆明房价下跌或成现实
史上最严调控、限购令、保障房、房产税……在我国房地产市场发展历程中，即将过去的2011年，因为这几大关键词成为了最有看头、最值得回顾的一年。2011年，调控政策频出，成交量骤降，楼盘变相降价——楼市在博弈中惊心前行，每一个政策的出台、每一个楼市的动态都牵动着无数人的神经。用几大关键词，可以串联起2011楼市的每一个大事件。
今年的中央经济工作会议明确提出，房地产调控不动摇，促进房价合理回归。由此不难看出，2012年，在调控力度不减，限购令继续执行的情况下，成交量将进一步萎缩、开发商的日子也将更加难过。专家给出的分析认为，从中央的态度可以明确，至少到明年上半年，限购令都不会取消。就昆明来看，明年上半年，昆明的房价也将出现下跌，但跌幅不会太大，预计在10%至20%左右。2012前瞻篇
市场
昆明限购令
至少到明年上半年
针对很多限购令到期的城市，住建部也向地方政府明确提出，限购政策到期之后需进行延续。就昆明来看，记者也了解到，昆明此前出台的限购政策中并未对具体的截止时间做出规定。昆明市住房和城乡建设局也明确表示，昆明的限购政策不存在到期和延期的问题，目前，昆明的限购政策不会取消，将继续按照住建部的规定执行。
云南经典房地产开发集团有限公司董事长杨永宏认为，从目前来看，限购令至少将延续到明年上半年，而下半年是否还会继续执行，国家也会根据上半年的调控情况而定。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授也认为，至少到明年上半年，限购令都不会取消。限购令继续执行对市场带来的直接影响将是成交量的继续萎缩，市场更加低迷。
房产税明年或难推广至昆明
近日，有消息称，作为地方税改革的一部分，房产税试点将于2012年开始推行。全国范围内推行房产税试点的难度较大，试点将从个别城市开始。不久前闭幕的中央经济工作会议也明确提出，要推进房产税改革试点。政策信号的频频释放意味着，继2011年上海和重庆两地开展房产税试点之后，明年国内或许将有更多的城市进行房产税试点。
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪教授认为，房产税是替代限购令这样的行政调控举措的重要手段之一，虽然限购令在短期内是调控房价的有效手段，但也存在很多弊端，不可能长期实施该政策。由此，房产税试点成功后向全国范围推广也势在必行。但从目前来看，明年上半年还不会推广到昆明。杨永宏也表示，房产税全国范围内推广还存在很多复杂的问题，昆明属于二三线城市，在这方面又存在一定的滞后性，因此，明年还不会推广到昆明。昆明要实施房产税也要待其他一线城市试点成功，具备成熟的推广、实施条件后才会推行。
专家
明年昆明房价
或出现下跌
张洪表示，从目前的状况来分析，明年昆明的房价也将出现下跌，但下跌幅度不会太大，降幅在10%及以上，但不会超过20%，房价下跌的时间点可能在一季度。他分析，一方面在严厉的调控政策继续执行，限购、限贷政策不放松的情况下，成交量将继续缩减；另一方面，成交量萎缩，融资难，开发企业的日子明年将更加难过，这些因素都将促使房价下跌。但他也表示，就昆明来看，房价下跌的幅度不会太大。
也有开发商表示，昆明房价下跌的空间不大，一方面，由于受楼市调控政策、资金、对市场预期等方面的影响，开发商的开工量已经有所下降，但供应量又是决定房价的一个方面，因此，在开发成本上涨、供应量减少的情况下，昆明房价的下跌空间并不大。
消费者
明年到底
该不该买房了
在持续了2011年的观望后，房价仍未出现众多购房者所期望的大幅下跌。那么，到了2012年，到底该不该买房了？如果该买，什么时间点最合适？对于刚性需求的购房者赵先生来说，他告诉记者，2011年，他一直在关注楼市每个政策的出台、房价的变化，一直期待房价有所下跌，他便可以出手买房了。“我觉得房价还是会有一定的下跌，但却不知道何时出手买房合适，如果不买，限购令一放松，房价肯定又会大幅反弹。”赵先生说道。
专家支招：张洪给购房者的提醒和建议是，昆明的房价下跌幅度不会太大，可能在10%左右，时间点或在明年一季度，刚性需求的购房者也应该根据自身的实际需求选择适当的时机买房。
也有业内人士提醒购房者，刚性需求的购房者是不受限购政策影响的。从目前来看，明年上半年可重点关注楼市、房价发生的变化，期待房价大幅下跌后再出手，有可能错过最佳的购房时机。因此，明年上半年可能是不少刚性需求购房者的购房好时机。
实用信息
限购令下
哪些人还够条件买房
明年还将继续执行限购政策，那么，针对不少购房者关心的限购令下哪些人还能买房、哪些区域限购等问题，本报为购房者最新梳理一下昆明的限购政策和信息。
问：如何限购？
答：根据《关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》中规定，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡新区行政区域范围内（含3个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。
从政策可以看出，限购只算增量，不算存量。也就是说，以家庭为单位只能再购买一套住房。
问：商品住房包括哪些？
答：商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。
问：成年子女如何算？
答：同一购房家庭包括购房人、配偶及未成年子女。因此，以此限购政策，已成年子女不算在内。
问：购房者买房时需要办理哪些手续？
答：购房人在签订商品房买卖合同时，应如实填写《购房家庭情况申报表》（以下简称《申报表》）。房地产开发企业、经纪机构与购房人签订商品房买卖合同时，应当履行核查义务，核查《申报表》填写内容，并将《申报表》作为合同附件。购房人提供虚假证明，违反规定购买商品住房的，房屋登记机关不予办理合同备案和房屋权属登记。
问：限购时间内购买的商品住房需要提供哪些附加材料？
答：商品住房购房人在限购时间内购买的商品住房，向房产登记部门申请房屋权属登记时，除原规定的申请材料外，还需提供以下附加申请材料：《申报表》原件；结婚证及户口本（验原件、收复印件）或未婚声明等婚姻、家庭状况证明。
2011回顾篇
A
史上最严调控
【事件】今年1月26日，国务院常务会议再度推出8条房地产市场调控措施(即“新国八条”)，提出包括要求强化差别化信贷政策、执行限购措施、暂停发放第三套及以上住房贷款、住房保障等在内的系列调控政策。
“新国八条”明确提出，要求巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。
【点评】“新国八条”的出台，使得2011年一开年，楼市调控力度就再次升级，随后又相继出台了系列围绕“新国八条”的调控实施细则，限购政策、二套房首付比例提高、三套房停止发放住房贷款等政策都给楼市重重一击，史上最严的楼市调控政策就此拉开序幕。
B
39.93万套保障房
【事件】2011年，保障房建设成为了各地的一大重点。从全国来看，明确提出了今年开工建设城镇保障性住房和棚户区改造住房达1000万套。而就云南来看，今年，国家下达给我省建设（筹集）39.93万套的城镇保障性住房任务，其中新增租赁补贴9万户，实物建房30.93万套（包括新建廉租住房9.5万套、公共租赁住房11万套、经济适用住房0.5万套，实施各类棚户区改造9.93万户）今年，我省的39.93万套保障房已全部开工。
【点评】保障性住房的大规模开工建设，将意味着未来大部分中低收入家庭的住房困难问题将通过保障房来解决。而保障性住房的建设也是稳定房地产市场健康发展、稳定房价的重要举措。“十二五”期间，全省规划建设保障性住房250万套（户），其中城镇保障性住房150万套，农村保障性安居工程100万户。力争通过5年的努力，基本解决全省800万城乡住房困难群众的住房困难问题，使城镇25%中低收入的住房困难群众享受到保障性住房的惠民政策。
C
昆明限购令
【事件】1月18日，昆明市的住房限购令政策正式出台，限购政策中明确规定，昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡新区行政区域范围内（含3个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。
【点评】在今年的调控组合拳中，限购令、限贷令对市场的影响、楼市的打击无疑是最大的。昆明的限购令出台后，对楼市最直接的影响就是成交量的大幅骤减，首先是二手房成交量的大幅减少，不少二手中介相继关门歇业，大型中介连锁机构也出现了缩减门面求生存的状况。新房的成交量也受到了很大的影响，不少在售楼盘也都出现了卖不动的情况。由此，购房者也陷入了深深的观望情绪中。
D
房产税试点
【事件】在“新国八条”、限购令等政策之后，又一重磅政策出台，即上海、重庆正式开征房产税试点，被业界探讨多时的房产税终于面世，更是使得楼市调控力度再次升级。从具体的房产税试点政策来看，上海征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手房和新建商品房)和非本市居民家庭在本市新购的住房，上海的房产税税率为0.6%至0.4%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%～1.2%。
【点评】房产税开始试点，可以说“空传”了近10年的房产税政策终于落地。而房产税试点后，何时将全面铺开执行，何时会落地昆明、全国那么多城市究竟会采取一种怎样的方式开征房产税等等问题都成为了业界、开发商、购房者最为关注的话题。房产税扩大的真正作用，一是可以逐渐取代土地出让收入，成为地方财政稳定收入来源；另一方面是打击炒房囤积房源，起到抑制投机的作用。
尽管昆明不在试点城市之列，短期内落地昆明可能性不大。但房产税试点开始，无疑已对购房者、投资者的心理造成了很大的影响。
E
土地流拍
【事件】流拍、底价成交冷清收场，成为了今年昆明土地交易市场的主题。受房屋成交量大幅锐减、开发商资金链紧张、对未来市场预期不乐观等因素的影响，昆明今年的土地交易市场很冷清，不少土地均遭遇流拍的尴尬。根据昆明风之铃地产咨询机构提供的数据显示，今年1～11月份公开出让的土地共530宗，流拍土地48宗，实际成交地块为482宗，成交面积达到10765976.63平方米，其中，房地产性质土地面积达到7895056.4平方米，居住用地占到总成交用地的52%，商业用地占到总成交用地的21%。
【点评】土地流拍、底价成交无疑是楼市冷清的一大信号，同时，也可以直接反映出今年开发商的资金确实很紧。土地流拍会不会使2011年土地实际供应量减少？记者从昆明市国土资源局了解到，截至目前，2011年昆明的土地供应总量达到了3.42万亩。记者对比后发现，该数据与2010年的土地供应量相比并未减少，而是有所增加。
F
变相降价
【事件】上海开发商降价，引发的售楼部被砸等事件高调揭开了房价下降的序幕。而昆明的房价在严厉的调控政策影响下，也并非没有变化。8月份，本土开发企业俊发地产旗下的滨江俊园2期以带精装修每平方米10800元的价格公开认筹，与此前1期11500元的毛坯房价格比较，房价下调了20%左右。而随后，尽管不少开发商都不愿意直接面对降价的话题，但变相降价的状况已经无法避免。不少开发商也开始通过网上全民夺房行动推出优惠、促销，低于市场价格委托中介卖房、买房送车等等变相的手段促销。除了变相降价，不少新开楼盘的定价也都低于预期。可以说，昆明的房价经过2011年的严厉调控，稳住了。
【点评】成交量大幅减少、开发商资金链紧张、土地频频流拍、调控政策仍然持续，在这样的状况下，房价下行已经在所难免
