昆明二手房市场成交减量租金上涨 议价空间大
谈及2011年的昆明市场,没有了以往“强势”和“坐地起价”“赚大钱”这些感官上的印象，更多的仿佛是“惨淡”“降价”“开发商资金紧缺”等。在严厉的调控政策下，2011年房地产成交量大幅下降已经是不争的事实，虽然大多数城市都能完成其房价调控的目标，但是房价的跌幅距离大多数居民的心理预期仍然还有较大的差距，房地产调控政策延续到2012年也是难以抗拒的大势。限购政策“长期化”，再次重申政府调控房价的决心让昆明当前的二手房交易市场雪上加霜。然而，持续下滑的成交量则催生了租金的抬头。
价格松动未推动成交
受调控政策影响，11 月，昆明市各类商品房单周成交量下降至1000 套左右，富邦地产房产副总经理卞东晓说：“成交量同比去年下降至少50%。”同时，自10 月份开始，昆明二手房价格开始持续下跌。
来自淘宝房产的房价指数显示，上周昆明四区二手房挂牌均价分别为：西山区8166 元/平方米，五华区8327 元/ 平方米，盘龙区9021 元/平方米，官渡区7995 元/平方米，与前一周相比，西山区下跌2.17%，五华区下跌1.47%，盘龙区下跌1.07%，官渡区下跌0.16%。
来自荣城地产公司11 月份售房成交数据显示，昆明市11 月份二手房成交均价约为7925 元/平米，均价环比下降2.8%，同比去年均价(7241 元/㎡)增长9.4%。市中心金碧片以9144 元/平米的成交均价位居第一名,滇池片区成交均价为8188 元/平米, 北片区成交均价为8076 元/平米, 南片区成交均价为7987元/平米，成交均价相对低的为西片区7580 元/平米。
从成交均价显示，虽然均价下滑，但成交量并未放大。在目前的二手房价格离大多数购房者的心理价位还有很大差距，微弱的下跌根本不会刺激二手房的成交量，反而让整个二手房市场的观望情绪越来越浓。
议价空间大
中介公司的成交额与二手房市场的成交量关系非常直接，与房价的关系其实并不是特别大。目前，二手房的价格有所回落，议价空间达到5%以上，这与此前的议价空间3%到5%相比，已经有所增大。
昆明嘉城房产经纪人陈丽娟坦言：“以前楼市火的时候，店里都坐不下人，顾客提着现金来买房，中介费一点折扣都不打。”然而，在现在的楼市行情之下，门店附近二手房均价在1 万元/平方米左右，以一套100 平方米，总价100 万元的房源来说，最少要收到1 个点，也就是1 万元的中介费。
同时，昆明北市区、南市区等区域的降价水平在200 元/平方米~300 元/ 平方米，议价空间的加大也主要表现在，房屋总价从原来1 万元左右的议价空间，扩大到3 万元左右。
租金上涨
从9 月份以来，一方面昆明大多数区域的二手房挂牌价格开始出现松动的情况，而另一方面却出现了房租上涨的现象。
租房方面，根据荣城地产公司11 月份售房成交数据显示，本月成交量环比上月上涨20.7%，除了北片区均价环比上月微涨0.4%外，其余三个片区均价均下降，平均租价为20 元/㎡,同比去年均价（17.8 元/㎡）增长12.6%。
根据21 世纪不动产SIS 系统数据显示，对比2010 年，2011 年全年的普通住宅买卖成交量同比下降19%,成交面积同比下降25.48%,买卖单位价格上涨；租赁成交量同比上升25%,成交面积上升33.89%，平均租金价格上涨。
在房地产调控系列新政影响之下，昆明二手房市场的成交量一度下滑，无论是别墅，还是住宅，大多呈现挂牌容易成交难的现象。业内人士表示，二手房成交量的下滑导致议价空间增大，过去房主对价位“咬”得紧，现在每套房可以有3 万元甚至更高的议价空间。然而，目前的二手房价格离大多数购房者的心理价位还有一定距离，市场的观望情绪很浓，房价的微小降幅不会刺激二手房的成交量。相反，在有购房意向的人依旧保持观望态度之时，部分有刚性需求的人开始转向租房住，造成租赁市场需求量大增，又正好遇上求职大学生租房需求增加，从而造成了短期内租房市场供需矛盾加剧。
昆明二手房倒挂
从7 月份开始，像北京、上海、深圳和广州等地的一线城市，一、二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈，而且逐步向二、三线城市蔓延。进入9月份，“倒挂”之风也吹到昆明。记者昨日从昆明的房产交易市场了解到，昆明部分区域已经出现了二手房价格高于一手房价格的“倒挂”现象。而昆明的这种倒挂现象在西市区及南市区比较典型。
国家对于房地产的政策调控影响，造成很多投资者资金紧张，所以业主被迫降价变现以求缓解资金压力；其次就是房屋本身的物理特性导致的，比如某部分的二手房源的朝向、楼层等各方面的条件不是太好，价格会略低于开发商推出的某部分优越的存量房。但也有部分二手房源表面挂牌价低于一手价，但是在最终成交之后却产生出很多中间转让的税费，并且此笔费用都由买家承担，造成实际交易价高出当初标出的房价。
限购之下缩减中介
这不是买房的最好时期，也不是卖房的最好时期，但绝对是中介公司的最坏时期。楼市宏观调控政策的不断深入，不仅对市场成交量产生了直接的抑制作用，同时也使得处于市场中的行业和企业受到严重冲击。受到当前限购政策的影响，随着二手房市场的持续低迷，昆明二手房中介企业关店现象纷纷上演，不少中小二手房中介因入不敷出而纷纷倒闭。在靠近近华浦路南面的方向，就有三四家中介现在都已倒闭了。
由于加盟门槛低，利润率较高，大小中介门店在市场情况较好的时候，如雨后春笋般在各小区蔓延开来。据相关数据显示，截至去年，昆明中介门市大约有4000 多个，自主成立的公司有500 多家。由于中介的盲目扩张加之抵御市场风险能力非常差，中介公司关停频率很快，所以人们又称中介为“开关公司”。一旦遇到二手房市场波动的时候，一些资质不足的中介因难生存而倒闭。昆明富邦地产房产副总经理卞东晓说：“对于大品牌来说，中介费用不会轻易下降，而小门店这种情况比较严重，就是为经营压力所迫。”
供应格局将逐渐年轻化
据统计数据分析，2009 年供应市场，30 岁以下80 后人群占比达到13% 左右，而到2011 年，80 后人群所占比例逐步攀升。
同时，尽管年轻人所占比例呈上升趋势，但是供应市场的各年龄层次供应与需求市场截然不同，在《生活新报》此前进行的随机抽样调查显示，需求市场岁以下人群占比近40%，为需求的主要支撑群体之一。
从40 岁以上人群供应大而需求小的特点来看，其后市缺少有效填补，多在于消化原持有房产，因此未来40 岁以上人群供应会逐渐难以为继，2010 年岁以下人群二手房供应比例有望进一步上升，使得供应格局逐渐年轻化。
