昆明年底“降价魔术”赚人气 上周土地零供应

昆明年底“降价魔术”赚人气 上周土地零供应

    昆明主城土地上周“零供应”

　　12月22日，昆明市盘龙区正式启动苏家村及东站新村片区旧城改建项目安置房建设，这是昆明第一个旧城改建的试点项目。苏家村及东站新村片区旧城改建项目总占地197.08亩，项目总投资约16.9亿元人民币。其中，安置房建设地块总面积62亩，安置房总建筑面积17.3万平方米，共5幢2230套。旧城改造除了能提升片区人居环境；提升城市品质，也给房地产行业带来机会。这个项目地处盘龙区拓东片区，位于昆明中心区，未来将成为集生态居住、商务办公、体育休闲、文化教育为一体的新型社区，除了安置回迁房，这里将成为未来一个商业和写字楼放量的区域。随着未来昆明旧城改造项目的陆续开工和入市，将增加昆明商品房市场供给。
　　昆明一级市场方面，上周监测区域有3宗土地挂牌交易，总面积为173.54亩。其中2宗位于太平，总计80.99亩，1宗位于安宁，总计92.55亩。从用地性质来看，1宗为住宿餐饮用地，1宗为城镇住宅用地，1宗为工业用地。昆明主城区土地零供应，没有土地挂牌。
　　昆明二级市场方面，上周成交备案1622套，环比下降48.54%；备案面积123265平米，环比下降19.97%；户均面积76平米，环比上升55.52%。根据房地产信息网备案数据可以看出，备案套数，备案面积在前一周大幅上升后，上周回归正常，上周也是2011年倒数第二周，政府已经基本上完成今年的备案量任务。（昆明中原策略中心）
　　年底楼市“降价魔术”赚人气
　　经过一年的调控，绝大多数城市房价下行趋势已经确立，抑制房价过快上涨的调控目标已经基本实现，调控取得了阶段性的成果。但相对全国市场，昆明楼市成交量下跌已成事实，可房价未见松动，仅有少数楼盘有降价行为。从各国以及地区的经验来看，基本上采用租金回报率来衡量楼市的泡沫程度（注：租金回报率=一年租金/总房价）。中国现在住宅的租金回报率都不到2%，国外大概在6%-7%，在这种情况下，住宅的价格是非常高的。因此，在房价走势前景不明朗态势下，以及年底开发商无心恋战，楼市供应遇冷，而已开盘项目并无明确降价意向，昆明房地产市场在年底进入了僵持阶段。
　　目前，众多房企纷纷打出降价、回馈客户等字眼的营销策略，除了明码标示降幅的项目外，更多的项目其实是在玩数字游戏，以“降价魔术”吸引眼球赚人气。其一，“你买房，我还贷”，即购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷，将由开发商支付。看着开发商“诚意”十足，但到底购房者能省多少钱呢？如一套总价为110万的房子，贷款7成即77万，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，优惠大概为10万。但实际上，一般新房贷款，按常规都是从房子封顶才开始还贷，到交房前也就半年左右的时间，实际上开发商才帮您还6个月的贷款，总计3万多元，这其中还有将近一半是利息，购房款总计只省了一两万元，连现在随处可见的9.9折、9.8折优惠都比不上。其二，上千万的房子0元起拍，0元起拍确实可以让很多本着捡漏心理的购房者参与，但竞价这种形式也不会让成交价低于市场价太多。所以说，这种模式更多地只是开发商的促销噱头，同时，开发商还通过竞价的过程，刺探出了一些真实购房者的心理价位，可谓一举多得。