2011楼市调控频出政策给力罕见空调

    回顾2011年，首先得说的是政策，这一年时间里，全国性的房地产调控政策持续，从“限购令”不断扩容，到“房产税”靴子落地，从“限贷令”控制房贷到“存款准备金率”数次调整控制信贷总额，在一波又一波密集政策直击下的2011全国楼市终于开始趋于理性，从量跌到价跌，楼市投机被遏制。
    时值年末，黄金楼市借机对今年以来出台的各大政策进行梳理，大家不妨看看哪些政策最给力，而哪些政策又显出“空调”的潜质，未来市场会走向何方？2012年出台或即将出台的政策或将给出预期答案。
    关键词：土地
    土地新政频出
    放眼今年以来出台的系列政策土地新政一点也不输给二级市场：网上土地交易试点、收回22个城市建设用地审批权等土地政策频繁出台，反映出作为房地产行业发展地基的土地市场，受到国家层面的高度重视。细细盘点政策，从大众最为关注的保障房供应，到“限房价、竞地价”的做法的试点，再到网上土地交易试点，有关土地市场的政策，从源头上对土地供应等进行宏观调控，保证了房地产市场政策调控的有序推进。
    限房价、竞地价
    典型政策点击：2011年3月2日，国土资源部召开的“保发展保红线工程2011年行动”动员部署电视电话会议上表示，要完善土地出让制度，积极探索“限房价、竞地价”、商品住宅配建保障房等一些做法，让土地出让从单纯的价高者得，向惠民生、稳预期、注重社会效应最大化转变。优质地块出让之前，要做好研判和评估，严防出让价格异常，特别是异常高价地。而此政策8月初在北京首推，“限地价竞房价”地块——门头沟区永定镇东辛坪村项目，9月7日，该地块接到第一份网上报价，该地块竞价截止时间为9月21日。届时，如果竞价单位超过两家，或仍有单位有竞价意向，将举行现场竞价。但此政策的推广范围还不确定。
    政策效果： 可以很明显地看到，这是政府逼迫开发商让利的行政手段，会不会没有开发商搭理？这或许还不重要，重要的是政府最高定价及开发商最终报价能否让普通老百姓真正买自己可以买的房子，才是关键。
一手房成交降温
    2011年被称为史上最严厉政策调控年，新国八条、限购令、限贷令、一房一价、首付比例提高都将住宅地产交易牢牢卡住，整个中国的房地产市场被调控风牢牢包围住，诸多政策的出台和持续发酵，让2011年全国房地产市场呈现抛物线的向下趋势，从最初的成家量下滑，到传统旺季9、10月的后降价潮从一线城市蔓延至二三线城市，2011年的一级市场调控政策效果拔群，可以说让整个市场迅速降温，并在去年末进入冰点。
    而昆明作为云南一线城市，因为不断攀高的房价入围首批被限购城市。全国不断深化的调控政策，加上昆明的限购政策对于整个楼市的持续影响，调控对于市场的投资性打击非常明显，成交量一直持续低迷状态，市场观望情绪弥漫，开发商通过加大促销力度销售手中的房源，甚至也以俊发地产、欢乐城为代表的房企或楼盘喊出了降价的口号。
    “新国八条”出台
    典型政策点击：国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议确定八项政策措施：一是各地一季度要公布房价控制目标，二是增加公共租赁住房供应，三是住房不足5年转手按销售款全额征税，四是二套房首付款比例提至60%，五是土地两年不开工要收回使用权，六是暂停省会城市居民购第三套房，七是未完成调控目标政府将被问责，八是散布虚假消息要追责。
    政策效果：新国八条出台后，很多省会城市紧随其后，细化政策实施。调控目标、保障房、首付比例等词汇，成为房地产行业的紧箍咒，也被赋予了史上最严厉调控政策称号。2011楼市调控序幕由此缓缓拉开。而这一年对市场直接造成影响的限购令等政策都是新国八条的延展或是衍生产品，可以说今年的系列调控政策都是围绕着“新国八条”展开。
    关键词：二手房市场
    量价齐跌，二手市场惨淡收官
    煎熬可以说是去年二手市场的最直接表现，由于包括限购令在内的许多宏观政策的调控影响之下，去年昆明的二手市场成交持续低迷，关门风席卷整个行业，许多片区有超过50%的中介宣布关门大吉，躲避寒冬，在市场整体环境不佳的背景下，三级市场去年出台的调控措施相比土地和二级市场为少，而且出台的政策主要以行业管理办法为主，从作为我国第一个专门规范房地产经纪行为部门规章的《房地产经纪管理办法》出台，到《昆明市房地产经纪管理办法》草案听证。
    相关主管部门也希望在楼市整体低迷的情况下，加强二手市场的整合，规范这个原本有些混乱的市场。
《房地产经纪管理办法》
    典型政策点击：《房地产经纪管理办法》于2011年4月1日正式开始实施，作为我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，该《办法》的出台可谓是意义非常。《办法》完善了监管机制，形成管理合力。规定实行建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障等相关主管部门协同管理。同时明确了房地产经纪机构招用人员的要求。在管理方面，《办法》明确房地产经纪机构和人员可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光、取消网上签约资格等多种管理手段和监督措施，对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
    政策效果：二手市场向来是乱象丛生的地带，由于管理缺失，各种纠纷不断。《办法》的出台旨在维护市场的稳定，而明确了主管部门将使政策能真正落到实处，只希望《办法》出台后真能照章做事，让大家的权益得以保障。
    关键词：空调
    部分政策监管缺位，难以执行
    2009年、2010年，两年调控，却因头两轮空调的无力表现，逼出了2011年号称史上最严厉第三轮调控政策，因两轮空调而火爆依旧的楼市在进入2011年后，因为给力的政策而迅速降温。
    对于全国持续的房地产调控，有人戏称，年年高高举起，年年轻轻放下；年年政策给力，年年执行不力。“不是狼来了，而是狼来腻了。”“空调”不断……但从去年市场政策力度看，狼貌似是真来了，极具杀伤力的政策让楼市正在逐步回归理性。
    但细细盘点今年以来一直持续不断的政策，其中也不乏空调政策混迹其中，包括房产税、商品房租赁管理办法等政策要么因为政策的局限性，要么因为缺乏主要监管主体而被指为空调政策，未来将有更多的调控政策即将来袭，这时候总结下政策为何空调不失为一个好机会，毕竟有了更多的总结将对今后避免“空调”提供借鉴。
    房产税
    典型政策点击：2011年初，有一个词风靡大江南北楼市，那就是房产税。上海、重庆先后推行房产税，让市场对于房产税调控预期空前高涨，在房产税出台前，两地市场都发生了以小换大、抢购大户型等现象。但当政策靴子真正落地后，市场的表现却丝毫不给调控面子。统计数据显示，自1月底两地开征房产税之后，4个月两市入库税款仅百万左右，尚不足上海一套房的房价。房价还是该涨就涨，真正对成交量起到实效的还是限购令，而不是房产税。
    政策效果：其实详细了解两地房产税的细则，大家或许会发现，两市试点方案税率低、税基窄直接导致政策的先天不足。重庆主要针对高档住房，上海主要针对新增住房。虽然说是试点，但其实力度还是太轻。业内普遍认为，楼市调控深化，房产税接棒限购令扩面将是大趋势，如何利用税收调节楼市，出台真正有效的房产税政策，是下一步政策出台前必须考虑的。