瞬雨：房产市场真存在“刚需”吗

　   最近两个月，房市调控双方的较量日趋激烈。一方面，为避免经济结构进一步失调，避免政府信誉破产的灾难性后果，高层不断强调“调控政策不动摇”。另一方面，因为“不卖地无发展”，屡有地方试探性地放松限购，某些区域市场已经出现房价“跳涨”，形势直逼2009年。

　　房产市场真的存在所谓的刚性需求吗？笔者的回答是否定的。衣、食、住、行是人的基本生活需求。但是，我们有穿衣蔽体的刚需，却不存在对美丽时尚的刚需；我们有吃饱肚皮的刚需，却不存在对饕餮大餐的刚需；我们有行路迁徙的刚需，却不存在买车的刚需。同样，我们有安寝的刚需，却不存在买房甚至囤房的刚需。所以，货真价实的“刚需”远远不足以支撑一个市场。

　　很多学者、开发商和业主们认为，房价上涨的原因很简单，是需求大于供给的供求规律所决定的。其实不然，当房产作为一种投资产品存在时，它遵循的是一个与之背离的价格-需求曲线。美国经济学家、前财政部长萨默斯做过如下分析：我们熟知的价格-需求曲线是，价格越高需求越小、价格回归需求放大，但当产品被用于投资目的时，价格-需求曲线是与之反向的，价格一路上涨时需求进一步放大，反过来价格下跌时需求也会同时萎缩。以股票为代表的金融产品，追涨杀跌就是这一原理的典型表现，当房产成为一种用于投资的商品时，同样也会陷入这种反向的价格-需求曲线，所以建立在亚当·斯密原理上的调控只会屡遭失败。

　　大禹治水，在疏不在堵，限购无论从哪个角度看都是一种“堵”的措施。靠限购来约束投资需求有很大副作用和“并发症”。如果我们既不希望造成经济结构的崩溃或者泡沫破灭之后的“硬着陆”，又期待一个健康的房产市场来避免经济发展动力的缺失，那么就应当在进一步遏制房产投资需求的同时，尊重和激发人们对房产真正的消费需求。

　　“住”也有消费需求，不同职业不同角色不同收入的人群，他们对安居的消费需求是有明显差异的。假如限制时尚达人这样的消费人群只能穿戴普通商场的衣服鞋子，那么只能说是一种削足适履似的无知。同样的道理也适用于房产品的消费者们，限购的方法在约束投资需求的同时，也同时强制性紧缩了房产的消费需求，所以是粗暴和不公平的。在笔者看来，放开消费约束投资就是最好的疏导办法，释放消费需求之后，房产市场会自然形成非常明显的差异化定价。对消费而言，买几套房应该都是可以的，买多大的房也都是可以的。

　　怎么区分消费需求与投资需求？两者的差异在于卖而不在于买。从购买这一行为我们确实无法分别消费与投资，但消费的目的是消费本身，购买行为之后直接进入消费环节；而投资的目的是为了收益。在投资者的售出环节设置障碍，将使得通过房产买卖无法获取期望的投资收益。一旦“限购”变成了“限售”，在设立限售的同时取消限购，投资需求就会得到遏制，消费需求则同时得到释放。当然，限售并非不准出售，而是对房产转售课以重税，使其难以从中牟利。只有把房产作为一个产品重新定位到消费品的范畴，刺激房产市场多层次多种类的消费需求，才可能使之成为促进消费、拉动经济的重要转折。